Bundesgerichtshof bestätigt gesetzliche Mieterposition

Kündigungssperrfrist gilt bei Wohnungskäufen von Personengesellschaften immer

(dmb) „Der Bundesgerichtshof hat nicht mehr und nicht weniger getan, als das Gesetz angewendet. Wenn eine Personengesellschaft durch den Kauf eines Hauses Vermieter wird und zugunsten eines ihrer Gesellschafter wegen Eigenbedarf kündigt, ist zusätzlich zu den gesetzlichen Kündigungsfristen eine Kündigungssperrfrist einzuhalten“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 104/17). „Wir begrüßen die klare Aussage der Karlsruher Richter, dass die 2013 eingeführte gesetzliche Regelung unabhängig davon gilt, ob die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, umgewandelt werden soll oder nicht, und dass diese Regelung auch nicht gegen Verfassungsrecht verstößt.“

Anders als Kapitalgesellschaften (GmbH oder AG) können Personengesellschaften, zum Beispiel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine Offene Handelsgesellschaft (OHG), die eine Immobilie erworben haben, wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Gesellschafters kündigen. Nach dem Gesetz – Paragraf 577a Abs. 1a BGB – müssen sie aber eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren einhalten. Das bedeutet: Die Kündigung kann frühestens nach Ablauf der Kündigungsfrist sowie der dreijährigen Sperrfrist wirksam werden. Kündigungssperrfristen gelten in der Regel nur, wenn Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, weil das Kündigungsrisiko für Mieter in der umgewandelten Wohnung extrem groß ist. 2013 wurde die entsprechende gesetzliche Regelung dahingehend geändert, dass Mieter über eine Kündigungssperrfrist beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften immer zu schützen sind. Auf die Frage, ob Wohnungseigentum begründet wird oder jemals begründet werden soll, kommt es überhaupt nicht an. Jeder Verkauf eines Hauses an eine Gesellschaft bürgerlichen Recht oder an mehrere Erwerber erhöht das Verdrängungsrisiko für den Mieter, der deshalb des Schutzes durch die Kündigungssperrfrist bedarf.

Hier hatte der jetzt 70-jährige Mieter 1981 eine 160 Quadratmeter große Vierzimmerwohnung in Frankfurt gemietet. Im Januar 2014 kaufte eine GbR das Haus und trat als Vermieter in den Mietvertrag ein. Vier Monate später kündigte die Gesellschaft den Mietvertrag wegen Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Dieser benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage in der Nähe seines Büros. Der Bundesgerichtshof ließ jetzt die Frage offen, ob in diesem Fall überhaupt Eigenbedarf vorliegt. Darauf komme es auch gar nicht an, weil der Vermieter vor Ablauf der dreijährigen Kündigungssperrfrist gar nicht hätte kündigen dürfen.