Fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig möglich Schonfristzahlung wirkt aber nur bei fristloser Kündigung

Mieterbund fordert Gesetzesänderung

(dmb) Der Vermieter kann bei Zahlungsverzug des Mieters fristlos und gleichzeitig ordentlich, das heißt mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen, entschied heute der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 231/17 und VIII 261/17). Während der Mieter die fristlose Kündigung durch Nachzahlung der offenstehenden Mieten aber ungeschehen machen kann, bleibt die ordentliche Kündigung wirksam. Der Mieter verliert seine Wohnung, obwohl er alle Mietschulden beglichen hat.

„Die Entscheidung kommt nicht überraschend. Der Bundesgerichtshof bestätigt damit seine frühere Rechtsprechung, er orientiert sich strikt am Gesetzeswortlaut“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige BGH-Urteil. „Die Entscheidung mag juristisch nachvollziehbar sein, aber das Ergebnis ist absurd. Der Mieter, der innerhalb der gesetzlichen Schonfrist all seine Schulden bezahlt hat, verliert trotzdem die Wohnung. Mit seiner Zahlung ist zwar die fristlose Kündigung vom Tisch, die ordentliche Kündigung wegen der Pflichtverletzung ‚Zahlungsverzug‘ aber nicht. Sie bleibt wirksam.“

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Er kann auch fristlos kündigen, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mehr als zwei Monatsmieten schuldig bleibt. In diesen Fällen kann der Vermieter sowohl fristlos als auch ordentlich, also mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen. Das ist in der Praxis auch weit verbreitet.

Bei der fristlosen Kündigung gilt nach dem Gesetz eine Schonfristregelung. Wurden die Schulden innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung bezahlt, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Eine vergleichbare Schonfristregelung gibt es bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs/Pflichtverletzung jedoch nicht. Die Nachzahlung der Mietschulden hilft dem Mieter dabei überhaupt nicht.

Siebenkotten: „Hier besteht eine Gesetzeslücke, der Gesetzgeber muss handeln. Wer seine Mietschulden bezahlt, muss wohnen bleiben dürfen.“

Das Landgericht Berlin hatte als Vorinstanz versucht, dieses Problem zu lösen, und argumentiert, nach einer fristlosen Kündigung des Vermieters könne nicht gleichzeitig ordentlich gekündigt werden. Die ordentliche Kündigung ginge ins Leere. Das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung ja schon sofort beendet worden. Dieser Argumentation folgt der Bundesgerichtshof leider nicht. Stattdessen wiesen die Karlsruher Richter darauf hin, dass die ordentliche Kündigung des Vermieters möglicherweise treuwidrig gewesen sei, weil der Mieter schon kurze Zeit nach Zugang der Kündigung alle Rückstände ausgeglichen hatte.